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刘培庆:物业管理是最大的价值洼地

刘培庆:物业管理是最大的价值洼地

在京城东二环&#32769 […]

在京城东二环老城墙边上,矗立着一栋栋彩虹色的立体大楼,十分惹眼。而里面的设计和功能区也别有洞天,好似小型微观社会,足不出院就能享受便捷的生活服务。看电影、住酒店、孩子上幼儿园、健身等等,是一站式都市潮流生活方式。

 

第一资产副总裁兼第一物业CEO刘培庆

不同的商业之间互相独立,又相互支撑,维系它们正常运转的就是第一物业这家公司。第一物业的领军人叫刘培庆。这个戴着黑款眼镜温文儒雅的职业经理人,身上带着点哲学家的影子,不同于传统的物业公司,第一物业在他的带领下,形成了一套有条不紊运转的生态系统。

 

在这套系统中,关键内容就是“绿色科技”和“流程标准化”。绿色科技不是第一物业赶风潮而去做的事情,而是继承自母公司当代置业的基因,通过设备设施的运行能力和维护保养能力,让能耗比同类物业企业降低30%。

 

流程标准化包含了总部强管控,它类似于一个强大的智能中心,所有人都需要遵从标准化的物业管理制度,从开发商拿地到客户入住再到后续管理阶段,不以人的意志来衡量服务的好坏。

 

这两大标签对于开发商和业主而言,可以增强设备设施的运行稳定性。此外,刘培庆进一步强调,“不管是社区还是写字楼,第一物业可以做到让设备设施的寿命比其他物业公司延长15%~30%。当然,基于优良的设备设施的管理和维护,楼盘的溢价自然而言会更加凸显。”

 

当代MOMΛ对面的万国城也由第一物业在操守,房价目前在每平11万,跟它同期开盘且当时均价相当的,还有三元桥附近的嘉禾丽园项目,它是一个高端涉外公寓,却因换了四次物业公司,严重影响设备设施的使用,均价才5万。

 

刘培庆坦言:“面对已成的小区,只能靠后期一点点去修改。但第一物业最具有特色的模式,是对于开发商的前期介入。”

 

前期介入是用第一物业十几年来积累的客户满意度和反馈数据,提供给不具备这些能力的开发商,在图纸、规划、定位方面的反馈建议,包括入住前的设备选型、小区的人行路线设计、绿化的选配等。第一物业提供前期介入,通过数据降低成本,并反馈缺陷,减少客户投诉,提高客户满意度。

 

据了解,除了服务当代集团旗下的楼盘外,第一物业从2015年开始承接外部项目,2017年承接的外部项目基本占到了55%-60%。全国17个省、27个城市都有第一物业管理的项目。

2017年,第一物业营业收入再创新高至3.71亿元,同期增长22%,并保持四年营收的稳定增长。这样的财务数据,即便放到互联网或者科技公司中,也是佼佼者,难怪其只用了半年不到的时间就挂牌新三板,并连续两年入围新三板创新层,在新一轮的资本市场角逐中站稳脚跟。

 

在刘培庆看来,第一物业今天所取得的成绩既离不开团队3000多人的共同努力,也离不开内部狼性的培养机制。除了物业专业人才培训计划,公司还设有绿色科技物业管理学院,培养领导层和管理层。

 

初生牛犊不畏虎,第一物业项目经理级别基本上是85后。为了培育自有人才体系,第一物业制定了领跑者计划,吸收了一大批优秀的大学毕业生,在三到五年的时间里培养他们成长为公司的核心力量。

 

据公开资料显示,中国物业管理行业预计未来5年行业仍将保持较快增长,到2021年市场规模将突破8000亿元。也就是说,中国物业行业未来将会是一个万亿级的市场。

 

在刘培庆眼中,整个房地产链条里,物业管理是最大的价值洼地,“如果说房地产是一夜情,物业管理则是百年婚姻。”

 

很多物业企业会考虑到社区O2O,给业主提供的产品都是自己做,刘培庆则更倾向于提供一个平台,给业主甄选各个品类最优质部分。他坚信,未来的物业管理一定是整合各细分领域最优秀的供应商,第一物业的特长是做好服务,满足业主需求。

 

当下,社区已成为非常好的线下场景的入口,满足了“高频、刚需,粘性足”的特点。而作为社区管理者的物业公司,手中同样掌握大数据沉淀,可谓是住户的“看门人”,与住户、基层组织以及周边商圈都天然地拥有较高紧密度。第一物业基于社区建造生态网络,从强需求、服务洼地的角度去挖掘社区新价值,并开始尝试构建商业模式。

 

今年是刘培庆加入第一物业的第八个年头。2010年,他被当代置业总裁张鹏“全生命周期服务”的理念所打动,选择加入这家“不庸俗、有朝气、有理想”的公司。

 

第一物业发展迅猛。2016年5月18日,正式挂牌新三板(股票代码:837498)。

 

如今,他开始畅想第一物业的愿景蓝图:今明两年发布一个突破整个物业管理行业的升级服务产品——绿服务2.0;未来三年左右,登陆更高的资本市场! 

 

 

以下是记者与刘培庆的对话(精选版):

 

记者:您是哪一年加入第一物业的,当初为什么会选择加入这个公司?

LPQ:我是2010年加入第一物业的,当时也收到了几个公司的offer,我觉得第一物业比较特别,比较年轻有朝气,是一个有理想、不庸俗的公司,这点很吸引我。我当时跟董事长(张鹏总)交流的时候,张鹏总就不把物业公司当做一个物业公司来管,他提出全生命周期服务的理念很吸引我,所以就选择了第一物业。

 

记者:您在第一物业的这些年印象最深的一件事是什么?

LPQ:印象最深的几件事是我们获取一级资质,我们的市场外拓(来自于当代置业以外的一些物业管理项目),我们的挂牌上市,在新三板挂牌,获得了鼎晖、中金、中信等一亿人民币的融资。

 

记者:张鹏总说过,第一物业不是一家普通的物业公司,我们的特色表现在哪些方面?

LPQ:两个词,绿色科技和流程标准化。绿色科技,第一物业一直是物业管理行业在创新领域的领先者,我们做了特别多创新,绿色科技还代表着我们设备设施的运行能力和维护保养能力。对于同样的一个小区或者一栋建筑,第一物业可以比其他的物业公司平均能耗降低15%。流程标准化就是遵从这种标准化的物业管理,不以人的意志来衡量我们服务的好坏,我们靠一套固定的管理制度让所有人都执行这条制度,不能让人的情感因素影响这里面太多。

 

记者:第一物业的绿色科技特色服务对于业主和开发商都有哪些助益和影响?

LPQ:对于开发商和业主来讲,我们通过设备设施的运行能力可以提高稳定性,延迟设备设施的寿命。业主最明显的体验就是电梯是不是稳定,小区里面是不是经常停水。比如说恒温恒湿的项目,业主在屋子里面,温度和湿度是不是恒定。

 

记者:第一物业的理念是从建筑初期就要介入,如果不是当代的项目,开发商会接受吗?

LPQ:会,因为前期介入我是用十几年来我们积累的客户的满意度、反馈的数据,新的开发商可能不具备这方面的能力,所以我们在他的图纸、规划、定位给很多建议,包括客户入住之前的设备设施的建议,设备选型,小区的人行路线设计,绿化的选配等等。开发商为什么愿意呢?因为他可以通过数据,我们的缺陷反馈的建议降低他的成本,减少客户投诉,提高客户满意度。

 

记者:2014年之前,开发商还不太重视物业这块,但是2014年之后很多开发商都很重视物业公司,这对第一物业会对外开拓上造成阻碍吗?

LPQ:影响非常大。我们在2015年以前也不做当代置业以外的项目,2014年,彩生活在香港的上市给行业带来了很大的启发和帮助。所以我们从2015年开始决定承接外部项目,到现在这两年以来,我们每一年承接的外部项目的管理面积都比当代置业给我们多。

 

记者:2018年的业绩目标是怎样的?未来有怎样的更长远的规划?

LPQ:未来三年左右的时间,我们希望登陆更高的资本市场,IPO或者香港市场。我希望在今年或者明年发布绿服务2.0产品,希望再有一个升级,让业主感觉到更加的兴奋,选择第一物业跟选择其他物业公司完全不一样。

 

记者:社区O2O平台有前景吗?

LPQ:不是都看好,我只对规模足够大的企业看好,只有当你有了更多的客户基数的时候,你跟客户提供的产品才足够有竞争力,不管是价值还是服务能力,如果说你只有几万户的业主,你也要做一个大的平台,那你跟商家谈判的砝码就没有了。而且我们知道运营这样一个平台的成本是很高的,小的公司根本没有足够的财力和能力做好。所以我看好大的企业,将来有足够规模的企业去做社区O2O的平台。

 

记者:基本上所有企业在做房地产+的时候,第一步就是做物业这块,您觉得在现在房地产越来越多,在做房地产+的过程当中,物业的这块怎么保有竞争优势?

LPQ:整个在房地产链条里面,我觉得物业管理是最有价值洼地的,我经常说一句话,我说房地产是一夜情,是赚一下子的钱,物业管理是百年婚姻,是赚一辈子的钱。首先物业是轻资产运营,你拿到一个项目,组建团队,进去就开始收钱,你再花钱,所以出现亏损的可能性很小。业主发生的衣食住行的消费需求你都是第一个发现者,你也是卡住了这个社区入口,其他任何人想进到社区里面,不管是哪一种服务业态,都要先过物业这一关。所以后房地产来讲,我觉得跟很多业态相比,物业还是最好的朝阳行业。

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